摘 要 2009年末上市后，佳兆业将其发展模式调整为快速开发，做大规模。2010年，尤其下半年，佳兆业在土地市场上频频拿地，较为激进。为支付其庞大的新增土地储备及现有项目开支，公司在资本市场的运作也较频繁。 佳兆业于2010年取得了16个项目地块，新进入8个城市，截至目前为止，公司的土地储备约达1750万平方米，较2009年底增加了约四成。 截至2010年12月29日，佳兆业全年累计实现销售面积86.73万平方米，销售收入人民币101.04亿元，分别同比增长26.8%和67.1%，成功挤身百亿销售收入的地产商行列，是集团的一个重要里程碑。 2010年上半年佳兆业实现毛利率37.36%，净利率11.64%。 于2010年6月30日，佳兆业的现金及银行存款账面值约为人民币23.747亿元。借款共约为人民币62.504亿元，其中银行贷款约人民币28.342亿元。公司负债比率及净负债率分别为67.15%和61.05%，财务状况较为稳健。 佳兆业的销售在很大程度上依赖于其主要销售伙伴中原地产。2006年、2007年、2008年及2009年上半年，佳兆业透过中原的代理服务所产生的物业销售所得款项占物业销售款项总额约68.4%、48.9%、74.6%及71.5%。 2010年12月1日，佳兆业成功在新加坡证券交易所发行五年期可换股债券人民币15亿元（约合2.25亿美元）。该可转债于2015年到期，以美元结算,年息率为8%。 2011年1月19日，佳兆业发行优先有抵押担保债券。该债券为合成式债券，本金总额为人民币20亿元，以美元结算，总代价为3.03亿元美元，债券按年利率8.5厘计算，预期债券将于2014年到期。目 录一、发展沿革、当前市场表现 . 41、当前市场表现 . 42、企业大事记及发展沿革 63、公司大股东 7二、企业特色 .... 71、公司发展战略 . 72、住宅与商业地产 .. 73、销售外包与自销 .. 9三、土地策略 .. 101、当前土地储备 .... 102、2009 与2010 年获得的土地储备 ... 123、土地储备获得方式 . 14四、各项指标及资本运作 .. 171、各项运营指标 .... 172、各项财务指标 .... 183、资本运作 .. 19五、项目和产品线 .... 21房地产标杆企业研究 3图表目录图表 1a：2010 年上半年合约销售情况 .... 4图表 1b：2010 年全年合约销售额区域贡献（亿元、%） .. 5图表 2：2010 年和2009 年上半年的收入构成 . 5图表 3：2006 年-2010 年上半年物业销售占总收入比例 .... 8图表 4：2006 年-2010 上半年投资性物业占总资产比例 .... 8图表 5：持有作投资物业 （截至2009 年12 月30 日） .... 9图表 6：2006 年-2009 年上半年中原代理销售占总销售的比例 10图表 7：2009 年末佳兆业土地储备分布 . 11图表 8：公司用作未来发展物业项目（截至2010 年6 月30 日） . 11图表 9：2009 年公司新增土地储备 .... 14图表 10：透过公开招标、拍卖及挂牌出让收购的土地 .. 14图表 11：透过收购股权收购的土地 .... 15图表 12：透过于二手市场购买土地使用权收购的土地 .. 15图表 13：公司营业收入与净利润 ... 17图表 14：公司毛利率和净利率 .. 18图表 15：公司总资产周转率与存货周转率 .. 18图表 16：公司负债比率与净负债率 .... 19图表 17：公司净资产收益率与总资产收益率 ... 19