大学城商铺定价系数专题报告项目概述 定价原则概述利润最大化的项目组合调价客观市场定价项目产品分析报告思维导图项目背景项目地块大学城片区吴家营片区斗南片区大渔片区项目地块位于昆明呈贡大学城内项目地块临近昆明大学城与吴家营片区的交界处，距离新行政中心约两公里。 项目地块周边主要有，昆明医学院、云南中医学院、云南艺术学院。项目概况经济技术指标：总用地面积：29.91公顷净用地面积：22.54公顷地上总建筑面积：56.05万平方米住宅建筑面积：50.34万平米（3050户）商业建筑面积：41000平米（可售）公建配套建筑面积：11320.72平米项目住宅部分为定向销售，住宅底商及商业步行街将面向市场进行销售项目概况项目背景项目概况项目情况介绍在项目情况介绍中，主要从以下六个方面对项目作出描述：项目概况项目情况介绍地理位置：位于呈贡新城，大学城内昆明医学院旁；项目环境：目前大学城共计五个高校教职工住宅小区，均为住宅定向开发，配建部分商业，正在兴建包括本项目在内四个高校教职工住宅小区，同时均配建有部分商业。市政配套：目前除了有高校进驻以外、片区教育配套、金融配套还不够完善，医疗配套和商业配套较为欠缺，但后市发展潜力巨大；昆明大学城中的多数高校还在建设中，大学城仅有部分学校有师生入驻，未来二至三年内将逐步成熟。项目规划：本项目商业在满足社区配套的同时成为片区内的一个商业中心；面积：20——1800㎡，主力户型100——150㎡；项目规模：项目总建筑面积达56万㎡，商业为4万㎡，属于大型社区商业配套，达到小型商业中心规模。项目概述 定价原则概述利润最大化的项目组合调价客观市场定价项目产品分析报告思维导图项目产品介绍项目产品分析项目产品介绍主要从影响项目产品定价的6个方面描述 项目产品介绍项目产品分析项目产品介绍主要从影响项目产品定价的6个方面描述 项目产品分析项目产品配比分析 项目产品分析项目产品配比分析 项目产品配比分析 项目产品分析北区项目产品配比分析 项目产品分析步行街项目产品配比分析 项目产品分析南区项目产品配比分析 项目产品分析面积分析 项目产品分析 产品面积决定了购买总价，故项目产品的面积分析，对项目产品定价影响深远，以下将对项目产品的面积区间、不同区间商铺产品的总面积分布做出表述，详细划分参看产品面积划分表。项目产品分析面积分析所有可售的304套产品单位中，100平米以下占了67套， 100——150平米以下占了156套，占了总套数比例的76%，而面积比只占57%，其余24%皆为150平米以上的商铺，面积比占了43%。所以在后期的销售过程中需要注意确保出货平衡，避免出现销售套多但价少的现象，即销售套数多，但总销售额少。项目产品配比分析项目独立商业和底商所占面积比例基本接近，独立商铺所占面积较小，故产品定价时可以用需要用独立商铺高价平衡底商的低价比例，南区底商确保在整体均价接近，可以用独立商铺的高价平衡北区底商价格，确保北区底商及南区部分底商有部分低价房源吸引客户。