《房产为什么不能养老专题培训讲义》(37页).rar房产为什么不能做养老？ １、价格由价值决定，同时受供求关系影响。看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值，日本天皇的皇宫地价超过加利福尼亚。 ２、低价买公房好景不在。前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应。如知道有一套上海的房子，当年花２万元买下，现在的市场价是７０万元。凭空多了６８万元的家庭财富。 　3、房贷首付的增加。在购房人自有资金一定的情况下，银行购房贷款的首付越少，实际的购买需求越大。以前中国普遍房贷的首付要求至少两成，造成购买欲望虚火非常旺，更有炒房人，以一套房子的钱买五套房子，这都导致房产市场上房子更加供不应求，带动房价的上涨。 1998-2002年个人住房贷款年均增长率达112.8%，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元急速放大至2003年的21327亿元。这种增长肯定是不能持续的。按这种增长速度，恐怕很快可以买下整个地球了。 按最近几年房地产发展速度（３０％左右），远远大于GDP的增长速度（１０％以下），这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以增长速度一定会下降。 4、暴利导致供应量的增加。现在中国基本没有什么供不应求的，因为现在社会资金充足，一旦某个欧亿·体育（中国）有限公司利润率高，那么资金就会涌向这个欧亿·体育（中国）有限公司，从而降低这个欧亿·体育（中国）有限公司的利润率。马克思说：＂资本一旦有20%的利润，就会活跃起来，有50%的利润，就被到处使用……＂ 所以一时间这个欧亿·体育（中国）有限公司的利润率不能很快下降，于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的，总会有这一天。西方谚语：＂上帝的磨转得很慢，但一直在转。＂中国谚语：＂时候一到，一切全报。＂ 上集完