前 言
房地产市场受政策影响极大，这不仅因为政府是它的管理者，有管理房地产市场的责任，而且因为政府代表国家作为土地的所有者，它有权力要求土地的收益，这一点是房地产市场的特殊之处，这一点使房地产业必须重视政策的力量。关注和分析政策是房地产市场分析的重要工作，然而政策分析很难归纳出一套方法和操作程式，可以说它不是一种技术，而更像是一种艺术。

房地产市场政策影响分析是一种艺术，房地产市场供求关系的变化，影响市场的行情，供求双方是内在的影响因素，除了这些内在因数外，对房地产市场的影响还来自政策法规及社会等方面。这就使影响市场的主体不仅有开发商和消费者，还有政府及社会各个部门、机构、组织等。由于房地产开发是一个综合产业，它既涉及第一产业，如土地资源、耕地、地下水、油、汽等，也涉及第二产业，如建筑业、制造业等。房地产业本身是服务业，它为购房者提供的利益表现为产权及未来的收益。所以它不仅面临制造商之间竞争，开发商与消费者、消费者与消费者之间的竞争，还会受到政府管理部门，如农业部门、土地部门、产权产籍管理部门、财政税收部门、法律部门、民政部门、环保部门、文物保护部门，以及交通、治安等部门的制约。

所以可以说，政策影响的分析与预测工作几乎是一个无底洞。它不是一个学究式的推理过程，而是一个实际运作中对时局操控的一种艺术。

概括起来说，对政策影响进行分析要考虑政策目标、政策手段、政策部位、政策效果、政策实施主体、政策决策主体等多方面。

本次报告将运用市场分析方法对2006年政府颁布的房地产宏观调控政策对房地产市场走势的影响及后市发展进行分析和预测。

一、2006年度国家颁布房地产宏观调整政策的回顾
（一）、2006年房地产宏观调控政策的出台背景
近年来，我国房地产投资过热，房价增长速度较快的问题倍受社会各界的关注。为了平抑房价，政府部门出台了一系列宏观政策进行调控。2003年对金融的信贷政策实施了宏观调控，随后一系列的宏观调控政策相继出台；2004年紧缩信贷、紧缩土地供应、运用市场化方式加息、提高住房信贷利率；2005年房地产投资规模过大和房地产价格上涨过快问题被列为重点调控对象，7部委联台下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》。在宏观调控措施影响下，房地产投资过热现象得到了有效抑制，土地和商品房供应增长大幅回落。但是，商品房价格仍然继续攀升。所以，当前在房地产市场中还存在一些问题。这些问题表现在以下五个方面：
第一 房地产供应结构矛盾仍然比较突出 市场上高价位大面积的住房比例偏高，普通老百姓的中低价位中小套型的住房供不应求，据40个城市房地产市场信息的数据统计，到2006年的1月至3月有24个城市累计可售商品住房当中套型120平方米以上的住房占了50%以上。有16个城市套型在80平方米以下的住房不到总面积的10%。另外，根据国家统计局的数据从2004年以来经济适用房的住房的投资占整个的住房投资比例是呈下降的趋势。

第二 部分城市投资和房价上涨的压力依然很大 一些地方对房地产的依赖度过高，2006年是“十一五”的开局之年，地方政府的积极性很高，一些城市引起的被动性的需求仍然比较大，部分地区投资增幅还是很大，今年1到5月有12个省区的房地产开发涨幅在30%以上。从价格来看，70个大中城市当中有6个城市的新建住房的价格指数同比涨幅超过了10%。当前，价格上涨过快的城市主要是集中在北京、环渤海地区和珠江三角洲，这些城市上涨幅度过大，其中有一个重要的原因就是跨地区的购房量比较多。有的城市跨地区的购房量超过了50%。房地产既有它的地域性，房地产属于不动产地域性很强，但是当前的房地产市场比较复杂，是在工业化、城镇化、市场化、国际化影响下的房地产市场，调控的难度很大。今年的分析情况看，部分是房价上涨比较快的地区，都是跟外地人购买的比例比较高有关系，这就增加了调控的难度。

第三 房地产的市场行为不规范的问题仍然比较突出 比如说一些开发商不履行项目的规划审批条件，突破了要求的指标，增加了建筑面积，有的不履行开工时间等要求，延缓开发的进度，囤积土地，有的做虚假广告等等。

第四 住房保障体系还很不完善 对低收入家庭的住房保障很多城市没有落到实处。国八条出台以后多数城市没有提出普通商品住房和经济适用住房供应的具体措施，没有公布建设规模、项目布局以及进度安排。部分地区的廉租房制度还没有建立。

第五 外资进入房地产市场较快 境外的资本采取收购在建项目，或者企业股权，在市场上直接购房直接取得土地进行房地产开放的问题比较多，主要的目的是为了赚取人民币的升值、房价上涨等超值的收益，削弱了信贷政策的调控效益。

上述问题，特别是部分城市的房价上涨过快问题，虽然是局部性的，但影响很大，如果不加以调整和重视，就可能辐射到其他的地区，演化成全局性的问题，影响国家的宏观调控。在住房结构矛盾比较突出的情况下，既通过了住房平均价格的上涨，加大了中低收入家庭购房的困难，也严重的背离了我国人口多土地少的问题。

针对当前房地产市场存在的问题，2006年5月17日国务院在去年两个国八条的基础之上进一步提出了房地产市场调控的六项措施，由此，新一轮的房地产市场宏观调控政策拉开了序幕。

（二）、2006年度房地产重大政策回顾
2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。

2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。 2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。 2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。

2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。