西湖山国际山庄 营销沟通提案 前言： 房地产营销的时代背景 这个时代的游戏规则：不创新，则死亡 创新不仅指功能、环境等硬件的创新 更指——项目定位及营销观念的创新！ 项目策划的理念： 新路标置业相信 100个“卖点”也比不上一个可以触动消费者心理的实际“动点” 西湖山国际山庄营销及传播的—— 完整性：广告全方位整合行动 彻底性：坚持单一个性不动摇 是征服市场的制胜法宝！ 何谓产权式酒店？？？ 第一部分：关于产权式酒店 一、产权式酒店的基本概念 产权式酒店由“时权酒店”演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。 而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 二、产权式酒店的特性 1、旅游业 ： 作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目 2、房地产业 作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。 因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作 三、产权式酒店的类型 1、时权酒店：有约定期的使用酒店客房的权利； 2、住宅型酒店：投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅； 3、投资型酒店：作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。 四、产权式酒店成熟的基本条件 1、中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。 2、分时度假消费的配套。 3、产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。 五、我国产权式酒店条件基本成熟 1、国内旅游度假的市场气候已经形成 ，市场消费潜力开始释放 。 2、经济发展迅速，造就了一批具有消费能力的白领阶层，并成为都市消费主流群体 。 3、全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机。 4、市场氛围已经形成：产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同 。 5、旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富。 一、房地产广告之 我是谁？ Who am I [ 分析项目态势 ] “非洲的茅草屋和现代的居舍有什么不同？” 分析阶段既要看，又要想；看和想的广度、深度、长度、高度将决定楼盘的未来命运。 第二部分：项目的具体推广 1、位置： 项目地处浏阳市金沙路与人民西路交汇处西边,西湖山公园内. 2、项目规划： 打造浏阳市首座集商务、休闲、度假、餐饮、娱乐等多种功能于一体的五星级生态大酒店。 营销环境分析： 我是谁？ Who am I 我是谁？ Who am I 3、区位： 位于浏阳市西区，西湖山公园内，环境天成。 SWOT分析： 我是谁？ Who am I 有利 不利 产品 市场环境 劣势： 劣势：1、周边环境； 2、瓶颈环境；3、工程进度。 优势：1、品牌；2、生态；3、地理；4、硬件；5、政府；6、投资优势（低门槛、高回报）。 机会：1、人民西路规划改造；2、西湖山公园规划；3、浏阳河风光带西延。 威胁：1、市政趋势“东扩南移”；2、国家宏观政策调控。 我是谁？ Who am I 我是谁？ Who am I 属性定位分析： 项目周边生活配套完善(学校,医院,商场,银行,便利超市,商务中心) 交通便利，地段优势尽显. 项目物业定位 我是谁？ Who am I 我是谁？ Who am I 楼盘（产品）定位 1、浏阳市首座真正意义上的五星级私家酒店； 2、浏阳市首集商务、休闲等多种功能于一体的生态五星级酒店； 竞争事态： 我是谁？ Who am I 品牌\形象力 产品力 弱 弱 强 强 二、房地产广告之 对谁说？ Whom to say [ 界定目标人群 ] 在大多数情况下，人们既不想看广告，也不喜欢广告，甚至厌恶广告。然而，毕竟存在一种可能性，即有可能抓住某个特定人群的注意力，令他们产生兴趣。了解他们，成为广告成功的唯一途径。