前言
一、环境分析
1、区域概况
2、宏观经济背景分析
二、区域市场分析
1、房地产市场总体发展状况
2、明后两年我市房地产市场总评
三、竞争分析
1、产品概况
2、竞争对手分析
3、竞争策略分析
四、项目SWOT分析
1项目优势点（Strength）分析
2、项目劣势点(Weakness)分析
3、项目机会点(Opportunity)分析
4、项目威胁点(Threat)分析
5、项目SWOT分析小结
五、项目定位分析
1、目标客户设定
2、产品定位建议
3、形象定位建议
六、项目定价策略
1、价格制定原则
2、价格系数拟定
七、项目广告策略
1、全程广告策略解析
1）时间阶段划分原则
2）各阶段推广策略
2、广告主诉求试析
3、媒体选择
4、广告企划路线之拟定（客源、客层分析具体见市场篇）
5、引导动线(户外定点媒体广告)
6、推广组合建议
1）广告推广
2）活动推广
3）推广组合表
7、广告预算
八、项目销售策略
1、销售周期
2、销售准备阶段
3、入市时机
4、销控策略
九、产品调整策略
1、楼宇分布调整意见
2、景观主题设计意见
3、户型调整意见
十、结语

前 言

虽然本文的标题定为“建设性意见报告”，但我们更倾向于把这篇报告做为一项基础性数据欧亿·体育（中国）有限公司，并以此为平台与贵司进行充分的沟通和交流，以期迅速建立起一条通过打造产品价值最大化的设计蓝图进而实现开发项目利润最大化的成功之路！
每个开发商对于产品利润最大化都有着自己独特的理解。而我们认为，在今天的市场条件下，实现项目的利润最大化已经不再是一项孤立的经济指标，这个指标也不能仅仅停留在对投入产出的简单计算上。而必须是一项包含着价值、时间以及品牌的综合性指标，即：项目利润的最大化＝更高的利润追求+更快的销售速度+更具美誉的企业品牌力。这才是本项目所应承担的历史使命，也是开发企业和企划团队共同的最高目标！在确定这个目标之后，今后所有的战略部署及战术实施都必须围绕这个目标而展开。我们由衷地希望在这点上能与贵司高层达成共识。

需要简要说明的是这三者之间存在这密不可分、相辅相成的关系。“更高的利润追求”不等于不切实际的盲目定高价，它将直接影响到“更快的销售时间”，致使销售周期陷入拉长的境地，进而导致销售量的剧减和资金成本的剧增，从而进一步加大了项目的风险以及使项目落入较差的口碑行列，届时，“更具美誉的企业品牌力”将无疑变成了纸上谈兵的一句空文而已；相反，如果我们能够在销售量与销售速度之间把握好平衡，寻找出最佳的价格和价值切合点，那么在项目一经面世之时必然会受到市场的关注与青睐，热销必在预期之内，好的销售业绩不仅增强了开发商的信心，更增加了市场的信心，从而带动良好的口碑效应，这就为“更具美誉的品牌力”打下了必然成功的基础。而良好的口碑不仅为项目的后一期销售带来理想的利润和速度，更为开发商今后项目的成功开发奠定了稳定的基础！
因此，在本欧亿·体育（中国）有限公司中我们为了节约贵司领导的宝贵时间，尽量去芜存精，把重点放在对实现上述目标影响最大的两个环节上，即产品开发与市场分析。并力图通过把这两个关键环节的内容及相互关系研究透彻，进而为求解出该项目的正确的营销策略和导出该策略下的各项具体战术方案指出一条正确的方向！

环境分析

任何经济活动都不是孤立进行的，都是基于一定的环境之中的，本项目也是一样，要受到环境的制约，因此只有在充分了解一般环境及特殊环境的基础上才能真正保证正确的战略方向。

1、区域概况
（1）地理位置：
连云港市，江苏省辖地级市。位于江苏省东北部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水、盐城市响水２县相连。

（2）面积、人口：
连云港市东西长129公里，南北宽约132公里，土地总面积7444平方公里，水域面积1759.4平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口465万。

（3）历史变革：
连云港市古称海州，后因港而得现名。从境内发掘的文化遗存分