营
销
策
划
方
案

二零零六年三月

桂园逸景营销计划书
一．计划概要
本方案旨在通过对市场状况的缜密调查、机会与问题的审慎分析、市场营销策略的周密设计以及行动方案规划的新突破等。目的在于能使桂园逸景特性更加突出，销售利润更可观且更容易达到销售目标。

二．区域市场分析
1．周边环境
本项目地处花园片区安昌江畔，清波荡漾的安昌江绕小区而过，远处的洞天公园在江水的映衬下格外妖娆，成就了本项目近可观江景，远可眺望山景的美景。本项目北边是的畅通无阻临园干道，南边是畅顺便捷河堤路；周边与丽景花城、现代花园、益多园等大型住宅区相邻；该区域经过几年的发展已形成一个“上流”的生活圈.从整个市场来看，该区域有很大的升值空间。现对其周边环境阐述如下：
1）.交通状况
该项目的交通可谓四通八达。乘坐公交车出入十分方便，小区内有60路，向北步行3分钟有12路，向北步行5分钟有10路、15路、3路、29路等公交车可以到达市区各个方位；自驾车或乘出租车也十分方便，出门向南是畅顺便捷河堤路，向北边是的畅通无阻临园干道；加之火车站、汽车总站就在附近对一些经常出差的业主就更加方便了。

分析：由于本区域的住户不断的增加，公交线路的增加是肯定得。

2）学校分布情况
本项目周边各层次的学校主要有：小区内的红苹果艺术幼儿园；花园南街的花园实验幼儿园；河堤路上的花园实验小学；荷花东街上的东辰国际学校小学部；绵兴路上的绵阳第二中学：花园小区附近的绵阳中学等。

分析：本项目周边学校较为完善，子女就学十分方便。

3）医疗机构
本项目周边的医院有：美康医院、妇幼保健院等众多社区医疗机构；到达本市的重点医院-中心医院、中医院也十分方便，乘车只需20分钟的车程。

4）生活设施
本项目所处的花园片区生活设施已十分成熟，花园五队、花园六队的蔬菜市场均与本项目一路之隔：银行网点众多；美联超市、好有多超市分店，宜佳美建材超市，花园批发市场等大型场所也不过几步之遥：本项目周边的酒店众多，四星级的王子大酒店及金龙、金鑫、子云宾馆都在附近；沿江边茶楼、餐饮等娱乐休闲场所十分发达；而且小区内已建成投入使用的游泳池、网球场、健身房为业主健身提供了极大的方便；
5）本项目具体情况
本项目是我公司成功开发的“桂园雅居”一、二期后的延续项目，本项目建成后与“桂园雅居”一、二期相连形成了该区域唯一的纯电梯公寓的高档小区。本项目临着碧波荡漾的安昌江，江景、山景一揽无余，加之桂园雅居一、二期的完善的配套设施，给本项目的成功开发打下了坚实的基础。本项目占地30 亩，共建3幢，全电梯，地下一层，地上分别为18、22、24层，一，二层是营业用房，3层以上是住宅。建筑密度29.3%,容积率3.91,绿化率32%,南北楼间距宽达34.5米；本项目聘请成都标鼎建筑工程设计有限公司全案建筑设计，该设计公司为国家建筑欧亿·体育（中国）有限公司建筑设计甲级单位，具有一大批思维开阔，设计理念独特的建筑设计师。量身为本项目设计了多款造型独特，多样与众不同的户型，很适合绵阳房地产市场的需求。由于本项目的户型多样化，从80多平米的平层、错层到160余平米的平层、错层都有；每幢每层配置有四户、六户、八户。每户各拥有不同角度的景观。每幢配置两部快速电梯。每套户型方正适用，格局简洁，私密性与公共性空间明显区分，每户特别设置了人户玄关（入户花园），十分具有特色。每户均配有超大观景露台和生活阳台,这样及可观景,生活也更方便；本项目主体全部采用现浇框架结构,高拉力钢筋，安全性最高。外墙全部采用保温隔热、隔音效果好的煤渣空