财务分析
（一）．投资与成本费用估算
本项目总建筑面积为170489平米，其中地上建筑面积135501平米（内含高层住宅95337平米，排房16591.4平米，酒店式公寓19986.2平米，商业1860.2平米），地下建筑面积34988平米（车库22733平米，地下商场12255平米）。

开发成本估算
土地成本16000万元
土地出让金：16000万元（含契税、市政配套）
（2）前期工程费：963万元，详见本项目前期工程费估算表
前期工程费估算表
序号
项目
计算依据
计价（万元）设计费
20元/平米
341水文、地质、勘察费
3元/平米
16.7筹建开办费
建安工程费×1.5%
409平整土地
30元/平米
167.1桩基测试
2元/平米
11.1面积测绘
1元/平米
5.6审核费
0.75元/平米
12.5

合计

963

（3）建安工程费：27261万元。

建安成本将参考兰溪市一般商品房工程造价行情。

建安工程费地下建筑按每平米造价2000元/平米、高层及俱乐部按1500元/平米，酒店式公寓（含装修）按2300元/平米、排房及商业按600元/平米计。

项目
总建（平米）
计算依据（元/平米）
计价（万元）

地下建筑
34988
2000
6998

高层
95337
1500
14300

酒店式公寓
19986
2300
4597

俱乐部
1726
1500
259

排房及商业
18451
600
1107

合计

27261

（4）小区配套设施费1758万元。

序号
项目
计算依据
计价（万元）绿化系统
20元/平米
341道路系统
30元/平米
510给排水系统
15元/平米
260天然气管线
10元/平米
170通信系统
8元/平米
136智能化及安保系统
20元/平米
341

合计

103元/平米
1758

（5）开发期间费用：1291万元。

开发期间税费一览表
序号
类别
计算依据
计价（万元）建筑质量安全监督费
1.8元/平米
30.7水电增容费
20元/平米
341监理费
12元/平米
204.6白蚁防治费
2元/平米
34高教及附加费
10元/平米
170墙改费
10元/平米
170房屋测绘费
4元/平米
68其它
建安工程费×1%
272.6

合计

1291

（6）不可预见费1379.5万元，取以上1-4项之和的3%
（7）开发成本为以上1-6项之和。

开发成本 =48652.5万元

（二）．开发费用估算
1．管理费用：730 万元，取开发成本的1.5%
2．销售费用：1094 万元
销售费用估算表
序号
项目
计算依据
计价（万元）广告宣传及市场推广费用
销售收入×0.75%
469其他销售费用
销售收入×1%
625

合计

1094

3．财务费用： 756万元
本项目共需银行借贷11000万元，需向银行支付利息756万元。

开发费用：2580万元，前面1-3项之和。

（三）．总成本费用汇总及分摊表
本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表
项目
总额（万元）
单位成本（元/平米）

1、开发成本
48652.5
2853.7

土地成本
16000
938.5

前期工程费
963
56.5

建安工程费
27261
1599

配套设施费
1758
103

开发期间税费
1291
75.7

不可预见费
1379.5
80.9

2、开发费用
2580
153.3

管理费用
730
42.8

销售费用
1094
64.2

财务费用
756
44.3

3、合计
51232.5
3007

注：投资分摊的原则：
总原则：所有的总投资均应分摊到可售的面积中去。

细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊；
（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；
（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能面积比例来分摊；
（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；
（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊；

（四）．资金筹措、投资计划
资金筹措与投资计划；
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金18000 万元作为启动资金，另需向银行贷款 11000万元用于投资，剩余 22232.5万元由销售房收入补充，总投资为 51232.5万元，其中756 万元的银行贷款利息从物业的销售收入中支付。

详见投资计划与资金筹措表
序号
项目
合计
建设经营期

05年7-12月
06年1-6月
06年7-12月
07年1-6月
07年7-12月
08年1-6月
08年7-12月投资总额
51232.5
28603.1
6015
7879.4
4052.8
4579.6
1001.1
建设投资
51232.5
28603.1
6015
7879.4
4052.8
4579.6
1001.1.1
土地成本
16000
16000000

1.1.2
前期费用
963
963000

1.1.3
工程费
27261
9775
4338.6
6441
3111.6
35950

1.1.4
小区配套费
1758
524
298
404
225
304.80

1.1.5
期间费用
3871
929.5
1144.4
716.9
539.4
440.4
1001.1.6
不可预见费
1379.5
411.6
234
317.5
176.8
239.40资金筹措
51232.5
28603.1
6015
7879.4
4052.8
4579.6
1002.1
自有资金
18000
17603.1000

2.2
借款
11000
11000000

2.3
销售收入再投入
22787.56015
7879.4
4052.8
4579.6
100
0