沈阳财富中心 由于贵方提供的欧亿·体育（中国）有限公司相当有限，故西贝尔公司仅以一些思路及建议作以初步沟通。 沈阳财富中心 沈阳财富中心 我们在怎样的环境背景下运作项目 一 沈阳财富中心 商品住宅： 投资/施工/空置/交易/价格/面积/走势 公建/商用：供应与需求/投入使用/市场格局/用户构成/ 租购形式 /面积需求/价格接受度/综合结论 竞争格局： 项目的竞争格局分析/竞争对手例表/酒店公寓的分析 消费形态： 十大消费阶层/富人形成的五个阶段 商品住宅供应状况 沈阳财富中心 3）截止9月末，空置商品住宅面积达129.0万平方米， 同比增长20.8%。其中，空置一年 以上（含一年） 的商品住宅52.2万平方米，同比增长4.5%。 1、2005前三季度商品住宅投资、施工、空置情况 2、2002年沈阳市住宅交易成交量（万平方米） 2002年沈阳市（所属的）7个行政区，住宅商品的成交总量为517.9749万平方米，按消化量（由大至小）排序，依次为大东、于洪、铁西、和平、沈河、皇姑、东陵。沈河区位居第五与排名第六的皇姑区难分伯仲，与排名第一的大东区相差26.5345万平方米，5.12个百分点。 商品住宅交易状况 沈阳财富中心 商品住宅成交走势 沈阳财富中心 3、2005年住宅成交走势 4、2005年住宅价格状况 商品住宅价格状况 沈阳财富中心 公建商用供需状况 沈阳财富中心 1、沈阳市写字楼/商住楼的供应与需求分析: 沈阳市写字楼/商住楼市场处于饱和状态，供大于求，同时新项目不断涌现。 万m2 由于写字楼/商住楼市场在98年前投入量过大，导致98-2000年间市场出现低谷；而今又呈增长态势。 2、沈阳市写字楼/商住楼阶段性投入使用量与比例分析: 沈阳财富中心 公建商用使用状况 3、沈阳市写字楼/商住楼的区域分布分析: 太原街地区（和平大街）：商业繁华，交通便利，配套设施完善，以商贸欧亿·体育（中国）有限公司为主，占50%以上。 青年大街：沈阳重要街路，交通快捷，政府机关较多。约占20%左右。 北站金融商贸区：为沈阳开发重点区域，交通及其便利，以金融欧亿·体育（中国）有限公司为主，约占15%左右。 三好街科技开发区：IT业集中区域，环境好，专业配套完善，沈阳的窗口区域，约占5%左右。 其他：比较分散，约占10%左右。 沈阳财富中心 公建商用市场格局 4、沈阳市写字楼/商住楼的用户构成分析： 沈阳财富中心 公建商用用户构成 写字楼/商住楼的主流客户是私营企业，占有42%的市场份额，其次是个体公司占21%，其中，以小企业为主，构成61%市场份额。 沈阳财富中心 公建商用租购形式 5、沈阳市写字楼/商住楼的用户行为分析： 写字楼/商住楼的主流客户以租用为主，对商住楼有很大的兴趣。 50-100平方米的小面积是需求的主流，其次是101-150/151-200平方米。 6、沈阳市写字楼/商住楼的预计租购面积排序： 沈阳财富中心 公建商用面积需求 7、沈阳市写字楼/商住楼的租购价格及物业价格分析： 沈阳财富中心 公建商用价格程度 购买价格接受度为3001-4000元/平 租用价格接受度为801-1000元/平年 物业价格接受度为100元以下 沈阳市写字间/商住楼总体市场处于供大于求的状态 纯写字间的增长率高于同期商住及商厦的增长率 写字间只租不售的占60%，其余可租可售，付款灵活 配套配置趋向同质化和同值化 物业管理趋于专业化、规范化 客户需求以改变办公环境，提升企业形象为主 新客户增长率不高，基本上挖掘原有写字间/商住楼的老客户为主 客户流动性比较大，竞争激烈 沈阳财富中心 公建商用综合结论 8、沈阳市写字楼/商住楼的综合结论： 竞争格局 沈阳财富中心 财富中心 写字间 商住楼 酒店公寓 酒店 1、沈阳市写字楼/商住楼/公寓/酒店的竞争格局: 虽然项目没有整体结构上的竞争，但细分市场的竞争与分流仍然存在，且相当激烈。 详细情况 零贰年，随着腾龙国际公寓与当代程式的相继推出，零三年、甚至更长一段时期，将是“酒店公寓”项目冒进的阶段；上述提及的仅仅是显现的，或将浮出水面的。 侧重居住功能型 典型代表是位于新华广场的艾特国际公寓/豪隆世家，豪隆世家（现已入住）面积在150平方米左右，强调家的感觉，主要招租外商人士经营者为台湾人） 侧重自用的白领概念型 典型代表如位于和平区马路湾的当代程式，面积从30---70平方米（尚未开工），地理位置优越，户型为正南或正北。但宣传欧亿·体育（中国）有限公司及装修样板房档次一般，服务内容模糊，主要强调省钱，但没有建立完整的可售体系。 侧重于居住的商务人士型 典型代表如位于太原街裤子城的腾龙国际商务大厦，面积50---80平方米，分为平层及全越二种户型，宣传推广概念不明确，可信体系不明确。 侧重单身公寓型 典型代表如位于沈河区亚洲电影附近的非常公寓，面积为30---60平方米，总价款低6.2万元/套。但档次及服务极低，只适合于单身的小资。 侧重星级硬件、星级服务，炒作投资型 以华利酒店公寓/（原银基商务中心）新皇城酒店为代表。“华利”由（上海）半岛比华利进行四星级管理服务，“新皇城”由凯宾斯基酒店集团 负责管理。 另，今年待推出的项目还有华新开发的“五里河大厦”等。 酒店公寓 沈阳财富中心 2、目前，沈阳市场酒店式公寓类型：