润景花园营销整合策划方案 营销整合策划方案 一、市场分析 二、项目定位 三、整合营销 一、市场分析 市场概况 项目简介 项目所在区域分析 项目SWOT分析 项目竞争分析 园区规划构想 润景花园市场概况 项目名称：润景花园 四至范围 东临明珠街南接育才路延长线 西靠凯旋街北至永明路 大沽南路 润景花园项目特点 大规模低密度的绿色生态别墅区 固守大港区中心，闹中取静 二层独院别墅、TOWN HOUSE多种房型供君选择 远眺绿化隔离带，美景无限，可以挡风、隔尘、隔噪，使本案具有无污染的地域优势 周边购物、娱乐、医院设施一应俱全，紧邻上古林海鲜街、大港城区中心和繁华商业圈 ，距海滨旅游度假区仅30分钟车程 ，生活极其便利 项目建设可行性分析 全国房地产市场的销售面积、销售额以每年25~30%的速度增长 房地产业的增长速度高于GDP的增长速度，房地产价格增幅（6%）低于老百姓收入增长（8%），房地产业还有较大的发展空间 住房消费高档住宅明显增多，并已向改善需求过渡 新开发别墅面积占去年全市住宅新开面积的14% 购买意向中选择中高等户型的消费者占当今房产消费人数的大部分，目标消费者群体有很强的购买力 项目整体竞争分析 基本素质分析 竞争对手分析 项目卖点 项目基本素质分析 区位 规模 环境 建筑 户型 润景花园 城区东部扩展最前沿地段， 拥有稀缺的土地资源和南部绿化隔离带， 随着别墅区的 建成，小区内 高达40%的绿 化率。 距市区34公里，距滨海国际机场40公里，东临上古林海鲜街和海滨度假区、南接绿化隔离带、大港医院，西靠大港区中心和繁华商业圈，北望大学区和人工山水。 大型生态智能化社区。 占地总面积：600亩地，约合20万平方米。 总户数：600户 联排别墅设计，小型独立花园住宅，品味现代舒适生活，坐享现代园林风景。 强调实用性与人性化。 户型为140-160平方米，二层TOWNHOUSE设计，上可接天之风景，下可承地之灵气，而且拥有自家小院。 景观 以全新的户型 方案定位，既保留私人空间，又有宽敞的视野，使院内与院外景观溶为一体。项目中的休闲水榭亭廊、配合小区中心水体景观。 竞争分析（一）竞争对手（下划线为主要竞争者） 竞争分析（二）与主要竞争对手的各因素竞争力扫描 润景 阳光小镇 地球村 春港星城 春晖里 区位 概念定位 开发商品牌 规模/配套 性价比 户型 景观 竞争分析（三）SWOT分析 竞争分析（五）总结 相对所有竞争对手，润景花园具有价格和区位优势 相对主要竞争对手，润景花园在价格与环境上具有很大优势 因此，可以说，润景花园项目的竞争力，主要在于项目所处的地段、价格和户型；离开这三点，项目的“卖点”将失去意义 项目竞争分析结论 项目的突出优势在于在地段所赋予的 1、优美的自然环境 2、成熟的区外配套，便利的生活环境 3、不可复制的先天属性 项目的推广将紧密围绕地段只是人们择居的先天因素，因此，建议在后天因素——即“开发卖点”上，给项目的品质以更多支持和提升 1、尽可能提高配建标准 2、在物业管理中强化尊贵服务和安全的项目，包括引进知名物管公司、智能化的监控系统 润景花园 卖点 成熟企业品牌形象 项目规模浩大 性价比优越 房型设计合理，有天有地附带小院 绿化率60%、容积率0.3 区域位置较佳，周边生活设施便利 小区内部配套功能齐备 园区规划构想 首先将整体划分两区，分别命名为：怡合园和怡泽园 整体规划突出绿色生态主题 引入亲子幼儿园和现代化超级市场，为业主提供生活便利，海水游泳馆可以提供运动休闲场所。 水体设计中可与上古林镇合作引入纯净海水、配合突出水体，借水托势。为达到“曲水门前绕，水韵藏我家”的效果，以休闲水榭亭廊、配合小区中心水景，弥补亲水性的不足 业主会所中营造群体气氛。作为一种身份或地位的象征，代表一种幽雅的生活方式，并为业主提供沟通信息，交流情感的理想场所 二、项目定位 消费者定位 物理属性定位 项目的物理属性方面，主要从项目的坐落地点定位 价值取向定位 项目的价值取向方面，主要从项目的生活形态定位，生活形态定位与项目概念系统密切相关 项目素质可资利用的物理属性 风景优美的黄金地段 交通、购物、就医便利 上古林街的价值和回归自然的吸引力 智能化小区管理，保障生活安全 物理属性定位 大型绿色智能生态社区 坐享绿化带园林风景 保障业主享受健康生活 借景与造景的完美结合 尊重自然，又不失现代化的气息，营造出优异的户内外高档生活品质 高档物业管理，给业主方便及安全 品位别墅生活 定位 描述 解释 稀缺地段 生活既舒适又便利，在润泽怡景花园能让业主的休闲愿望得到满足。 地段有巨大的升值空间 有绿化隔离带 无工业污染源