未来五年西安地产走势住宅课题研究2007年4月25日 一、报告说明 ◆报告通过区位特征、经济发展、产业发展等角度对比分析杭州与西安房产发展的基础，进而参照杭州预测西安未来四年的房价走势； ◆报告相关统计数据来自西安、杭州历年统计公报、西安监控报告等； 二、西安城市发展潜力分析 2.1、西安城市地位与能级不断提升 ◆西安自古以来，就是三秦的中心和西北重镇。如今，在西部大开发的推动下，西安的城市地位与能级正在不断提升。现在的西安，不仅仅是西安人的西安，更是陕西人的西安，西北人的西安，乃至全国人的西安。 ◆在此趋势下，西安对西北各省的人来讲的吸引力是正在越来越强，有更多的人正来到西安，“学习在西安、置业在西安、创业在西安、生活在西安”正在成为一种趋势。 西安——西北的“门户”和“枢纽” ◆西安，是新欧亚大陆桥——陇海兰新经济带上最大的中心城市，也是我国干线公路网中承东启西贯南通北的结点，是西部大开发的第一阶梯，是陕西省关中城市发展轴和南北城镇发展轴的交点，其区域价值不可忽视，在新一轮区域平衡发展的战略指引下，西安的战略价值越来越凸现。 大北京经济圈 成渝经济圈 大上海经济圈 西安 西北经济板块的门户 2.2、西安进入高速城市化阶段 西安城市空间外溢加速 ◆从上表可以看出西安的人均GDP已超过2000美元，超过全国平均水平；恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。 ◆在这一宏观趋势下，西安城市空间开始迅速向外扩张，二环路、绕城高速等城市骨架正在形成。西安城正在从“小西安”（城墙之内的传统皇城）向“大西安”（多功能组团的现代化都市）扩展。 西安扩张：从“方城”到“环城” 西安城发展的三个阶段： —小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。 —中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”。 —大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。 “大西安”时代，外围组团中心形成 ◆如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。 ◆伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象，尤其是北部正在成长为西安的成熟“城市副中心”。 西安新一轮规划的“一城多心”结构 ◆在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌 ”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”： 在西南方向形成以户县为主的副中心， 在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心， 在北部方向形成以阎良为主的副中心， 在渭北方向形成以高陵、泾河工业为主的副中心， 三、城市属性比较分析 [与杭州市比较分析] 3.1、城市定位比较 3.2、城市面积比较 3.3、城市影响区域比较 3.4、城市影响区域比较 3.5、产业发展比较分析 3.6、城市人口比较分析 3.7、城市属性分析结论 ◆西安与杭州分别是西部和东部区域发展窗口城 市，城市性质类似，具有很高的可比性。 四、西安与杭州社会经济发展比较分析 4.1、GDP总额及人均比较分析 4.2、城乡居民储蓄存款余额 4.3、年末金融机构各项存款余额 4.4、地方财政收入比较分析 4.5、人均可支配收入比较分析 4.6、固定资产投资比较分析 4.7、城市社会经济比较分析结论 通过对社会经济各个指标的比较分析得出： 西安现阶段经济发展水平与2002年杭州发展水 平相当，相差5年。 五、西安与杭州房地产发展历程比较分析